现在是周期的终点还是起点？未来5年的房产投资指南——三类值得关注的房产：核心地段的房产、目前房价下跌严重的次新房以及？从地产的“真相”到房价的“真相”，如何看待本轮地产周期的演绎？

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以下为3月26日华尔街见闻对话易居企业集团企业战略部总经理刘晨光老师的实录：

现在是买房的好时机吗？

刘晨光：现在可能并不是适合房产投资的时间点，我们可以回到上一轮周期的起点来思考。近期，我一直在和团队讨论2025年会更像2012年还是2013年，得出的结论大概率像2012年，当然这可能存在争议。2012年是上一轮周期的终点，2013年是新一轮周期的起点。

但即使2025年更像2013年，真正的房地产繁荣周期是在2015年7月股市崩塌之后才迎来的。所以如果2025年是2012年，那么至少要到2028年的年终之后才会轮到房地产爆发。

因此，在这两年半的时间里，我们并不倾向于把资金过多布局到房地产上，这是一个投资取舍的问题。

未来5年，哪类房产更值得买？

刘晨光：有两个前提条件：

第一，投资要看周期。我们认为房地产的大规模投资周期还没到来，这是需要考量的因素。

第二，投资房产是跨周期运作的。一般在一轮周期内很难从投资到获利了结，通常需要跨周期操作。

另外，还要对人群进行甄别。如果自己做生意，投资房产的必要性比较明显，因为房子始终能活化使用。但如果只是普通购房者，投资房子就要考虑到中国房子没办法灵活变现，需要考虑清楚变现周期和变现过程中的损耗。

从大的门类来看，目前商业办公还处于深度调整中，至少再调两年都有可能，而且这期间可能会出现更多负面因素。但如果现在拿到的商办物业回报率已经超过5-6%，那就是另一回事了。

对于住宅而言，至少有三类住宅值得关注：

第一类是边际收入够高的城市，但目前因为预期不好，杠杆不敢往上加，这些区域值得考虑，比如上海的浦东，不要被其偏远位置蒙蔽。

第二类是一些核心地段的资产，这完全是一种资产属性的，一般处于非卖品状态。

第三类是目前下跌严重的次新房，不一定在大城市，中小城市也可以，但一定要在价格打下来之后，等下一轮周期涨上去再套利。这三类我认为存在投资空间。

时隔2年「地产的真相」大师课后再推出「房价的真相」，有何新内容？

刘晨光：我们上次录制课程是在2022年年终。当时房地产的宏观调控已经进行了大约一年多，美国加息也持续了大约半年，那正是行业最危险的时期。所以当时我们从两个方面展开分析：

一方面，我们分析了繁荣周期的原因，认为主要是供给侧因素导致了较长的繁荣周期；

另一方面，我们分析了调整的动因和一些重要因素，并探讨了行业未来的发展，认为只有这些调整因素都改善后，行业才有可能好转。

现在是2025年，距离上次录制课程已经过去了两年半，宏观调控已经持续了四年，美国加息也在半年前结束了。今天我们回过头来看，想弄清楚三方面的问题：

第一，经过四年多的调整，再回看十几年一轮的周期，我们能更清楚地看到很多事情的真实面貌和属性，有些甚至和我们之前的认知偏差很大；

第二，我们想弄清楚房价和周期的关系，因为房地产内生周期在很大程度上取决于房价；

第三，在新周期的起点上，我们想探索周期的可能规律。

关心房价涨跌逻辑的朋友，可以关注本周日4月13日在上海举办的大师课《房价的“真相”》，本课程由华尔街见闻与刘晨光倾力打造，旨在用一堂课分享估算房价涨跌空间的理论框架及指标体系。

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